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          高房價真的是最好的避孕藥 國外報告已經證實

          來源:互聯網  日期:2018-06-22  
            在高房價、高消費壓力下,越來越多的年輕夫婦選擇晚婚晚育,有些甚至當上了丁克族?!案叻績r是最好的避孕藥”,這句在網上流傳的“名言”聽起來有點夸張,但真的被證實了!  房價每漲10%,25-29歲女性...

          ??在高房價、高消費壓力下,越來越多的年輕夫婦選擇晚婚晚育,有些甚至當上了丁克族?!案叻績r是最好的避孕藥”,這句在網上流傳的“名言”聽起來有點夸張,但真的被證實了!

          ??房價每漲10%,25-29歲女性的生育率就下降1.5%

          ??據美國最大房地產網站Zillow近日發布的一份報告顯示,近年來在一些房價上漲最快的地區,嬰兒出生率下降得最快。每當房價上漲10%時,25-29歲女性群體生育率就會下降1.5%。

          ??在2010-2016年期間,美國經濟的復蘇令房價急劇上升,而高企的房價壓低了生育率,這一趨勢在房價上漲最快的美國大城市中表現得最明顯。

          ??拿加州的洛杉磯來說,在2010-2016年期間,洛杉磯房價上漲了31%,當地25-29歲女性的同期生育率則下降了17%。此外,洛杉磯2016年出生的嬰兒比預期也少了2588個。

          ??再比如得州的奧斯汀,該城市的房價在這六年內上漲了33%,當地25-29歲女性的同期生育率下降了22%,且2016年出生的嬰兒也比預期少了585個。

          ??相比之下,過去幾年一些房價變動不大的城市,其生育率只出現小幅的下滑,一些城市的生育率甚至出現上漲。以得州的達拉斯為例,該城市的房價在2010-2016年期間僅上漲了14%,因此生育率也僅下降1%而已。

          ??而在同期房價漲幅為12%、0%的猶他州普羅沃市(Provo)和亞利桑那州圖森市(Tucson),同期生育率則分別提高了4%和5%。

          ??此外,還值得一提的是,在2010-2013年期間,首次購房者的平均年齡為32.5歲。但隨著房價不斷走高,到2017年,這一平均年齡上升到了35.2歲。與此同時,女性生育的平均年齡也從2010年的27.7歲升至2016年的28.7歲。

          ??美國未來面臨的大問題:是推遲生還是不生?

          ??從理論角度看,經濟復蘇意味著生育率上升才是,但事實恰好相反。在美國經濟走出金融危機的陰影并持續回升后,美國2017年的生育率繼續降至1.76,這比2010年經濟衰退期間的1.93還低。

          ??當前美國面臨的大問題是,當代年輕人是否只是簡單的推遲生育時間,還是實際上會比前幾代人生更少的小孩。

          ??數據顯示,2016年30歲女性生小孩的人數有所提高。但到了2017年,30-39歲女性的生育率開始下滑,為2010年以來的首次。

          ??而另一邊,35歲以下的購房者人數卻四年來首次出現增加,這意味著這群人的下一步計劃將是生小孩。Zillow網站預計,美國房價漲幅在未來12個月內將從去年的8.7%放緩至6.5%左右,這可能會對提高生育率有所幫助。

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          ??美國也發生搶房潮?外媒:約七成中國買家現金支付

          ??近一段時間以來,中國樓市周期出現了一個新特征,那就是二線城市強勢崛起,成為“明星城市”,與此同時,中國很多二三線城市正在上演著“搶人”和“搶房”的故事,更被推到中國樓市的聚光燈下,比如,新房搖號就成了樓市火爆的放大鏡。

          ??無獨有偶,我們注意到,數月以來,美國也突然發生了搶房潮,因為一些資金從股市轉移至創紀錄的美國低庫存樓市所致(特別是低端市場供給更緊張),而引起買家爭搶,近三分之二美國城市的房價在去年第四季度開始上漲,目前房價已達到歷史最高水平。

          ??樓市龐氏騙局或要開始崩塌?

          ??我們查詢最新發布的席勒美國房屋價格報告發現,西雅圖以12.7%的房價同比漲幅高居全美榜首(也是2017年房價漲幅最高的城市),正如下圖所示,緊隨其后的是拉斯維加斯和舊金山,這些城市房價上漲主要受益于該人口增長,持續不斷的科技業繁榮,以及房屋供應短缺等因素。

          ??美國房價再創新高這一數據也在美國全國房地產經紀人協會(NAR)最新公布統計報告中得到印證,數據顯示,美國成屋售價再創歷史新高,中位數價格同比增長4.9%,至26.48萬美元,為連續第75個月同比上揚,美國房價的增幅要比美國人薪資增長的速度至少快一倍。我們隨后查詢美國全國地產經紀商協會的公開數據表明,房價最高的市場是加利福尼亞州圣何塞,那里房價中值為127萬美元,其次是加州的舊金山和爾灣、檀香山和圣地亞哥,在其監測的大都會區之中,64%的地區單戶住宅價格達到歷史最高。

          ??不過,在另一面,這也是我們多次強調的,雖然美國經濟在持續增長(比如特朗普稱目前美國經濟增長非常接近4%)和失業率極低,但自2011年以來房價至少上漲了51%,但收入僅增長約17.2%,換句話說,雖然部分地區出現了搶房現象,但難以負擔的高房價還使得許多潛在美國購房者望房興嘆,比如,5月份發生在美國舊金山一個住宅小區的現象正在成為這場因房價上升到歷史最高水平后危機的縮影――“該小區承諾提供95套廉租房,但卻引來6580戶家庭搶租”,美國《華盛頓郵報》如是報道稱。

          ??這也可以從美國5月成屋銷售意外跌至1月以來最低值就能發現,正如下圖數據所示,據全美地產經紀商協會(NAR)統計,美國5月成屋銷售總數年化為543萬戶,遜于預期的552萬戶,4月前值由本已偏弱的546萬戶進一步下修至545萬戶。

          圖片數據來自Zerohedge

          ??對此,NAR首席經濟學家Lawrence Yun警告稱,“房價過高、房貸利率抬升和庫存短缺,既打擊了首套房購買者的熱情,也令房屋可負擔性(affordability)正在成為一個危機”,我們注意到,由于普通收入的美國人對獨棟家庭住宅購買量減少,正如本文前面所說,這說明美國樓市越來越被高收入和擁有更多金融資產的階層的踴躍性購買而推動;另據,該美國全國房地產經紀人協會調查顯示,中國買家已成為美國房地產市場的主力投資者,數據顯示,約71%的中國買家是用現金來支付大筆購房款的。

          ??事實上,這幾年以來,嗅覺靈敏且富有的中國買家也紛紛在中國以外的地區尋找“天堂”進行投資,在全世界攻城略地,所到之處無不讓這些城市陷入了高房價的癲狂之中,而這些房產大部分為投資甚至是投機性購房,長期沒人住,造成房屋空置率很高,在當地成了“鬼塔”,而現在,因他們而造成高房價的這些城市的房產將會越來越危險。

          ??我們也多次強調,比如,當下,包括澳大利亞、馬來西亞等多國當局已經感受到了當地中產階級的情緒,開始向這類買家征收更多的稅收來打擊海外買家,路透社在稍早前稱,如果當情況變得更糟糕時,甚至將海外買家的空置房屋強制征用為廉租房的情況都有可能發生,這就意味著你的房子事實上已經被“沒收”了。

          ??我們也在近日數次提醒投資者,現在,因外國買家抬高房價的城市不僅只有悉尼和墨爾本,這些城市還包括新西蘭的奧克蘭、西雅圖,瑞典的斯德哥爾摩和加拿大的溫哥華和多倫多,而像馬來西亞的吉隆坡、印尼的雅加達和連一條地鐵也沒有的越南胡志明市等城市買房可能也會存在一些未知的風險。

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